Саморегулируемая организация

Ассоциация "Саморегулируемая организация
"Союз организаций управляющих
многоквартирными домами"

ЖКХ Контроль Курск

Прокуратура разъясняет, советует, консультирует по вопросам жкх
Задать вопрос прокурору

заместитель Прокурора г. Курска Москалева С.Ю.

Задать вопрос

Конкурс
Лучшая управляющая компания

Специальный репортаж

Жалобы собственников
добро пожаловаться

УК Техническая служба жилсервиса

УК Техническая служба жилсервиса

Рейтинг 1 полугодия
  •  
  •  
Рейтинг 2 полугодия
  •  
  •  

Энергоэффективность

Вопрос-ответ

У меня квартира в моей собственности, а вот в чьей собственности дом - найти не могу. Помогите разобраться и ответьте на вопрос, кто может быть собственником многоквартирного дома? 

 Собственником многоквартирного дома яв­ляются собственники помещений в этом доме. Ими могут быть граждане, государство, органы мест­ного самоуправления, предприятия, учреждения, организации, индивидуальные предприниматели. Есть многоквартирные дома, принадлежащие пол­ностью только одному собственнику, который сдает жилые и нежилые помещения внаем. Но все же в нашей стране в большей части многоквартирных домов собственников много, то есть отдельные по­мещения (жилые и нежилые) в доме принадлежат разным собственникам. И эти собственники со­вместно владеют общим имуществом в доме.

 В нашем доме есть нежилое помещение, на основании этого его хозяин отказывается платить за содержание общего имущества. Вопрос: Жилищный кодекс распространяется только на жилые помещения в многоквартирном доме или его действие распространяется и на собственников нежилых помещений?

 Собственники нежилых помещений многоквартирного дома в части управления, содержания, ремонта общего имущества и его использования могут действовать строго в рамках жилищного законодательства и наравне с собственником жилых помещений оплачивать расходы по дому. Иного толкования нет.

Третий год управляющая компания говорит, что проводит текущий ремонт водопроводных сетей в нашем доме и меняет по тридцать вентилей каждый год, а сколько всего этих вентилей в доме - не говорит. Очень хочу узнать, какие существуют документы на многоквартирный дом? Где их можно взять?

Многоквартирный дом - сложное инженерно- техническое сооружение. И документов на него достаточно много. К ним относятся технические документы, а также документы, связанные с вопросами управления домом. К сожалению, редко бывает, что существует и хранится весь комплект документов на многоквартирный дом.

Как правило, документы хранятся в управляющей компании. Но там хранятся лишь те документы, которые ей передала предыдущая компания. Нередко из всех документов в лучшем случае в наличии имеется только технический паспорт. Часть документов можно найти в архивах, часть документов может сохраниться в строительной компании. Поэтому собственникам стоит провести ревизию и определиться, какие документы необходимо восстановить и обновить, и поручить управляющей организации составить реестр документов, сопровождать их и хранить.

Какие государственные органы осуществляют надзор по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома?

В ст. 20 ЖК РФ прямо говорится о государст­венном контроле: «Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и комму­нальных услуг установленным требованиям осу­ществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами госу­дарственной власти субъектов Российской Феде­рации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Россий­ской Федерации».

Государственные органы осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законода­тельства. В России действуют следующие контро­лирующие органы:

  1. прокуратура,
  2. государственная жилищная инспекция,
  3. федеральная антимонопольная служба,
  4. федеральная налоговая служба,
  5. органы архитектурно-строительного надзора,
  6. органы государственной санитарно-эпиде­миологической службы,
  7. органы технического надзора,
  8. органы, осуществляющие государственный пожарный надзор и другие.

По всем неурегулированным спорам окончатель­ное решение принимает суд. 

Мне многое не нравится в деятельности компании, управляющей нашим домом, мои предложения реализовывать не хотят или вообще не рассматривают. Хотелось бы узнать, кому подчиняется управляющая компания?

Управляющая компания - самостоятельное хозяйствующее юридическое лицо, и административного подчинения в виде вышестоящей организации у нее, как правило, нет. Контроль за деятельностью компании в рамках норм действующего законодательства осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления. А по исполнению условий договора управления многоквартирным домом контроль осуществляют собственники помещений такого дома. Если управляющая компания является членом саморегулируемой организации (СРО), то ее деятельность контролируется этой организацией. И любой собственник вправе написать свои претензии на управляющую компанию, члена СРО в исполнительный орган саморегулируемой организации. На основании полученной претензии проводится тщательная проверка управляющей компании по существу претензии, и в установленный срок дается ответ.

Мы стоим перед выбором управляющей компании. Какими критериями нам воспользоваться, выбирая управляющую компанию?
 Можно назвать несколько основных критериев выбора управляющей компании, которые позволят значительно застраховаться от ошибок. Необходимо:
  1. тщательно изучить ее проект договора управления и сравнить с другими;
  2. сравнить цену предложения с другими управляющими компаниями;
  3. выяснить, является ли управляющая компания членом саморегулируемой организации, каков компенсационный фонд этой организации и какие стандарты управления действуют в ней;
  4. ознакомиться с отзывами о компании от других собственников;
  5. выяснить, застрахована ли деятельность компании;
  6. выяснить, с какими подрядными организациями у нее есть договоры и профессиональный уровень таких подрядных организаций;
  7. определить ее компетентность в вопросах управления;
  8. запросить документы, подтверждающие наличие в ее штате специалистов, получивших подготовку в сфере управления недвижимостью, имеющих соответствующие дипломы и сертификаты;
  9. узнать ее финансовое состояние (отсутствие или наличие задолженности по договорам ресурсо- снабжения для тех многоквартирных домов, которыми управляет организация; отсутствие задолженности по налогам и сборам и требований по уплате долгов);
  10. получить информацию об организации охраны труда и сертификации рабочих мест.

Важно помнить: нельзя покупаться на популистские дешевые обещания.

В какой срок управляющая компания обязана приступить к исполнению условий договора?

Управляющая компания приступает к исполнению своих обязательств в сроки, установленные в договоре управления. Если срок не установлен в договоре, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7. ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления хорошо анализировать, сравнивая с типовым договором. Существует ли единая форма договора управления многоквартирным домом?

Единой формы договора управления многоквартирным домом нет. Предлагаемые формы договоров управления носят лишь рекомендательный, информационный характер. Но в любом договоре должны быть определены существенные условия договора/Согласно п. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия:

  1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме порядок изменения такого перечня, а также пере; чень коммунальных услуг; которые предоставляет управляющая организация;
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления».

Без данных условий договор может быть признан не заключенным.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех; собственников помещений в многоквартирном доме. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.     
Жильцы нашего дома проголосовали за одну управляющую компанию, но до наступления даты начала ее работы выбрали другую. Первая компания, зная о новом решении, собирается приступить к работе. В какой момент считается, что договор управления многоквартирным домом (МКД) уже заключен?

Договор управления МКД следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым из собственников помещений в МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания.

При выборе способа управления домом управляющей компанией заключить договор управления с управляющей компанией - это обязанность собственников. На основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в соответствии со ст.ст. 44-48 ЖК РФ, при заключении договора управления МКД уже с одним собственником помещения в доме управляющая организация приобретает права и обязанности по договору.

     
Мы хотим расторгнуть договор со своей управляющей компанией, так как она не исполняет своих обязательств по договору управления. Договор заключен сроком на пять лет. Но в договоре управления есть пункт, в котором сказано, что собственники не имеют права в одностороннем порядке расторгнуть договор в течение пяти лет. Как нам быть?,

Ничего страшного нет в том, что в вашем договоре есть такой «кабальный» пункт.

Ст. 450 ГК РФ предусматривает следующие основания расторжения договора:

  1. по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором;
  2. по решению суда;
  3. по условиям, предусмотренным самим договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора (п. 8.2 ст. 162ЖК РФ).

Договор расторгается в одностороннем порядке и в случае решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о смене способа управления многоквартирным домом. 

Что включается в плату за содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме у и для жильцов по найму?

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателей и собственников конкретно определена ст. 154 ЖК РФ:

  1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
    1. плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
    2. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
    3. плату за коммунальные услуги.
  2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
    1. плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
    2. плату за коммунальные услуги.
  3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».
Что включается в плату за коммунальные услуги для собственника помещений в многоквартирном доме и для жильцов по найму?

В плату за коммунальные услуги включается: плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ст. 154 ЖК РФ).

Слышала, что с 2010 года налог на добавленную стоимость (НДС) 18 процентов за коммунальные услуги, за содержание и ремонт многоквартирного дома отменили. Но плата за жилье почему-то не уменьшилась на эти 18 процентов. Насколько это правомерно?

Вы правы, НДС на названные услуги отменили. Но далеко не все управляющие организации подпадали под такой налог. Если организация работала по упрощенной системе налогообложения, то на нее обязанность платить этот налог не распространялась. Поэтому отмена какого-либо налога необязательно приведет к уменьшению стоимости услуг и работ. Да и при заключении договора управления домом собственники утверждают перечень работ и их стоимость. А что входит в затраты - собственнику не важно. Важна сама величина платы.



Вместе все проблемы решать легче, а будущее создавать проще

Сейчас все труднее эффективно управлять, внедрять новые технологии, привлекать в отрасль молодежь и удерживать грамотных опытных специалистов.

СРО НП «Союз организаций управляющих многоквартирными домами»:

  • это объединение талантливых специалистов, истинных профессионалов своего дела;
  • это объединение единомышленников, цель работы которых – повышение эффективности управления многоквартирными домами в новых экономических условиях и успешное решение возникающих задач.

Членство в СРО это

  • коллегиальная разработка эффективных решений по вопросам управления, содержания, ремонта многоквартирных домов;
  • деловые контакты между членами партнерства, организация семинаров, круглых столов и обучения;
  • координация деятельности в секторе рынка по управлению многоквартирными домами;
  • получение деловых услуг и помощи в контактах;
  • информационная поддержка.